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杨建垒律师 【团队介绍】杨建垒专业拆迁律师团是由北京中闻律师事务所(ALB2017年度“亚洲50强律所”,2017-2019年度北京市市级行政单位法律定点服务政府采购单位)资深专业拆迁律师和外部高级顾问强强联合组建... 详细>>

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棚户区改造

棚户区改造项目中的模拟拆迁,需要注意些什么?

一、棚户区改造项目中的模拟拆迁,需要注意些什么?   

1、模拟拆迁的模拟过程不透明,不会对所有人进行公布。也就是模拟拆迁过程中,百姓的意愿到底有多少,有关部门并不会对所有人进行公示。因此,一些居民不明就里,就在补偿协议上签了字。剩下的人眼看没有签字的人越来越少,内心比较着急,也草草签字。   

2、签字的主体不适格。适格是一个法律上的概念,意思是不具备全部或者部分签字的资格。   

模拟拆迁上有很多时候都是投资方来进行签字,而并不是行政部门。因此,在很多时候被看作是民事协议,在后期进入实质拆迁阶段的时候,往往不具备相关的法律效力。如果拆迁方不承认相关协议的效力,很有可能让被拆迁户陷入被动。   

3、实践中,模拟过程中,就已经开始实际强制拆除了,只要签了模拟协议就等同于实际征收了。

4、在实践中,征收部门或确定的项目主体,出于利益考量,并不会真正告诉拆迁户所签订的协议是模拟的。往往协议签订了,正式的征收决定间隔很久也未作出,导致征收评估结果与初次评估结果出现重大差异。被征收人无法接受按初次评估结果作为补偿条件,矛盾再次爆发。   

二、征收决定作出的前置程序  

1、符合公共利益要求和“四规划一计划”   

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》),棚户区改造中涉及房屋征收的,应当符合公共利益的要求,同时各项建设活动已经符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划、市、县级国民经济与社会发展年度计划,简称“四规划一计划”。   

2、论证补偿方案   

在上述条件符合后,房屋征收部门要拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府,由市、县级人民政府组织有关部门进行论证并公布。   

拆迁户要注意的是,征求意见的期限不能少于30日,且市、县级政府要及时公布征求意见情况和根据意见进行的修改情况,在棚户区改造中,如果多数拆迁户认为征收方案不合理的,可以要求组织听证会,充分发表意见。   

3、社会稳定风险评估   

在作出征收决定前,市、县人民政府还要对社会稳定风险作出预期评估,如果涉及的拆迁户较多,风险评估报告要经过政府常务会议讨论,决定是否要作出征收决定。   

4、准备补偿费用   

《条例》确立了“先补偿、后拆迁”原则,因此,在征收补偿决定作出之前,征收经费应当足额到位,设立专用账户,专款专用。   

拆迁户要注意的是,如果是集体土地之上的棚户区改造,还涉及征地手续,要根据《土地管理法》有关规定履行法定程序。


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